Quem aluga uma casa ou apartamento sabe que os contratos de aluguel costumam ter um tempo de validade específico. Esse tempo de duração do contrato é livre, e normalmente é estipulado de acordo com a necessidade do locatário.
No entanto, a lei do inquilinato prevê situações distintas a depender do prazo de duração dos contratos de aluguel. No texto da lei estão especificadas as situações onde o contrato tem duração menor do que 30 meses, e onde ele é igual ou maior do que 30 meses.
Mas qual a diferença prática entre os dois prazos, e quais as implicações legais disso?
Prazo maior ou igual que 30 meses
No aluguel celebrado com prazo superior a 30 meses a resolução do contrato não se prorroga automaticamente. Com isso, há a extinção do contrato ao fim do prazo, sem necessidade de notificação ou aviso.
O contrato só se prorroga por prazo indeterminado, nos mesmos termos do contrato anterior, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, nesse caso mesmo com a prorrogação o locador pode pedir o imóvel sem justificativa, a
qualquer tempo, concedendo o prazo de 30 dias para desocupação.
Prazo menor que 30 meses
Nos contratos onde o prazo é inferior a 30 meses, após o término do prazo estipulado a renovação do contrato é automática, por tempo indeterminado e nas mesmas bases da versão inicial.
Isso implica em algumas situações. A principal delas é que o locador precisa de um motivo, conhecido como denuncia cheia, para reaver o imóvel. Caso contrário, só será possível reaver o imóvel através da denúncia vazia, quando não é preciso justificativa. O problema é que, nesse caso, será preciso aguardar 5 anos (60 meses) de vigência da locação. De outra forma, só será possível ao proprietário retomar o imóvel se houver essa disposição por parte do locatário. Mas nesse caso, será necessário pagar a cláusula penal, conhecida como multa contratual.
Cláusula penal
A cláusula penal estipulada no contrato de locação serve para evitar o não pagamento da obrigação contratada. É acionada caso o inquilino devolva o imóvel antes do termino do prazo. O valor da multa é, normalmente, equivalente a três aluguéis, embora outros valores possam ser estipulados, desde que não sejam abusivos. O pagamento desta cláusula se dá
proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou seja, descumprido o contrato pela metade o locatário pagará metade da multa pactuada para o descumprimento integral.
Não havendo acordo sobre o valor estipulado, ou o locatário achando que o valor é excessivo, poderá o juiz arbitrar o valor da multa, observando a função social do contrato, os valores sociais e econômicos.
Por esses e outros detalhes, sempre é importante ter conhecimento sobre as cláusulas do contrato que você está assinando. Se tiver acesso a um advogado de confiança, também vale pedir a ele que dê uma olhada nos termos. Essas precauções podem evitar muitas
dores de cabeça futuras, além de representarem a garantia dos seus direitos.